Wo der «Speckgürtel» endet

Neubaugebiete, in denen Kräne aufragen und Maurer neue Einfamilienhäuser hochziehen, alte Fachwerkhäuser, denen Handwerker und Bauherren eine Erneuerungskur zukommen lassen: Noch ist das alles auch im Landkreis Limburg-Weilburg zu bewundern, wenn auch immer seltener. Die schrumpfende Bevölkerung wirkt sich auch auf das Bauen und Wohnen aus.

Neubaugebiete, in denen Kräne aufragen und Maurer neue Einfamilienhäuser hochziehen, alte Fachwerkhäuser, denen Handwerker und Bauherren eine Erneuerungskur zukommen lassen: Noch ist das alles auch im Landkreis Limburg-Weilburg zu bewundern, wenn auch immer seltener. Die schrumpfende Bevölkerung wirkt sich auch auf das Bauen und Wohnen aus.

Limburg-Weilburg. In Frankfurt und drumherum arbeiten, im Limburger Land wohnen: Das bleibt offenbar für viele Menschen ein Lebensentwurf. Die Nähe zum Ballungsraum Rhein-Main schwächt den Bevölkerungsverlust im Landkreis Limburg-Weilburg ab und sorgt im bescheidenen Umfang für Zuzug. Dennoch rechnen sowohl das Regierungspräsidium Gießen als auch die staatliche Hessenagentur bis 2020 mit einem Bevölkerungsrückgang um fast zwei Prozent.

Das wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt in der Region aus. Den besten Beweis für den Zusammenhang zwischen Pendlerströmen und dem Interesse an Häusern und Grundstücken in der Region bietet eine Karte, die das Amt für Bodenmanagement in Limburg erstellt hat. Ein roter Streifen zieht sich darauf von Bad Camberg über den südwestlichen Rand des Landkreises bis nach Elz. Auf Camberger Gebiet selbst gibt es sogar einige dunkelrote Flächen. Die Karte stellt den Bodenrichtwert dar, einen Durchschnittswert, den das Amt aus den Preisen aller Grundstücksverkäufe ermittelt hat.

Doch warum ist im Südwesten die Nachfrage nach Immobilien höher als in den anderen Teilen des Landkreises? Des Rätsels Lösung bietet eine Straßenkarte: Es sind die unmittelbar an die Autobahn grenzenden Kommunen, in denen offenbar reichlich Nachfrage nach Wohnflächen besteht. «Auch entlang der Bundesstraße 49 in Richtung Weilburg kann man höhere Bodenrichtwerte feststellen», sagt Wolfgang Gerhardt, der im Amt für Bodenmanagement an der Wertermittlung in der Region arbeitet. Ähnlich wie beim Bauland sieht es auch bei Gewerbeimmobilien aus: Entlang der Verkehrsachsen sind die Preise besonders hoch.

Teuer an der A3

Dieser Logik entspricht auch die Marktlage im Detail. 98 Euro hat im Landkreis Limburg-Weilburg ein Quadratmeter Bauland im Jahr 2008 im Durchschnitt gekostet; jüngere Daten liegen noch nicht vor. Werte, von denen Bauwillige in den südlichen Nachbarlandkreisen nur träumen können. Im Rheingau-Taunus-Kreis kostete ein Quadratmeter 215 Euro, im Hochtaunuskreis sogar 338 Euro. Betrachtet man die einzelnen Kommunen, dann wird das Gefälle zwischen den autobahn-nahen und den entfernteren Gebieten kristallklar. Wer in Bad Camberg bauen wollte, musste im Schnitt 225 Euro pro Quadratmeter Bauland hinblättern. In Mengerskirchen waren es nur 55 Euro und damit der niedrigste Wert im gesamten Zuständigkeitsbereich des Amts für Bodenmanagement, der vier Landkreise umfasst.

Wer ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen wollte, der musste 2008 in Limburg durchschnittlich fast 206 000 Euro hinlegen. Allerdings ist dieser Wert wenig aussagekräftig, weil darin alle Häuser, unabhängig von Größe, Zustand und Baujahr, enthalten sind. Doch auch hier liegt Mengerskirchen mit knapp 108 000 Euro am unteren Ende der Skala. Zum Vergleich: In der Millionärs-Hochburg Königstein im Taunus lag der durchschnittliche Altbau-Preis bei 782 000 Euro. Die Statistiker haben aus den insgesamt 87 vorliegenden Kaufverträgen von 2008 auch einen Wert für das durchschnittliche Einfamilienhaus errechnet, wie es im Landkreis Limburg-Weilburg auf dem Markt war. 156 Quadratmeter Wohn- und 733 Quadratmeter Grundstücksfläche waren demnach für 161 000 Euro zu haben. Reihenhäuser und Eigentumswohnungen spielen im Landkreis Limburg-Weilburg nur eine sehr geringe Rolle, verglichen mit dem unmittelbaren Frankfurter Umland. Immerhin registrierte des Amt für Bodenmanagement für das Jahr 2008 insgesamt 48 Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen im Landkreis. 1026 Euro wurden dabei durchschnittlich pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt.

Insgesamt hat das Amt für Bodenmanagement 1675 Grundstückskaufverträge im Jahr 2008 für den Landkreis registriert. Knapp 190 Millionen Euro und fast 500 Hektar wurden in diesen Immobiliengeschäften bewegt, worin allerdings Bau- und Gewerbeland ebenso enthalten ist wie bebaute Grundstücke und Landwirtschaftsflächen. Trotz der hohen Zahlen: Der Rückgang ist deutlich erkennbar. Nahezu alle Werte des Immobilienmarkts tendieren nach unten. Sowohl der Gesamtwert ebenso wie die Fläche der gehandelten Grundstücke sinkt seit Jahren.

Der Markt schrumpft

Besonders gravierend fällt er bei den unbebauten Wohn-Grundstücken aus. Im Jahr 2008 gab es in dieser Kategorie nur 201 Kaufverträge und damit den niedrigsten Wert in der seit 1998 geführten Statistik. Die Spitze war 2004 mit 480 Verträgen erreicht. Wolfgang Gerhardt vom Amt für Bodenmanagement schlägt sogar einen noch größeren Bogen der Entwicklung: «Die 70er und 80er Jahre waren die große Zeit bei den Neubauten. Heute ist das für schwieriger, weil viele nicht mehr wissen, ob sie in zehn Jahren noch ihren Arbeitsplatz haben.» Neben den Unwägbarkeiten des Arbeitsmarkts für die langfristige Lebensplanung sieht Gerhardt auch die insgesamt geänderte Bevölkerungsstruktur als Grund für den Rückgang auf dem Immobilienmarkt an. «Früher hatten Familien meist zwei oder drei Kinder. Heute sind die Familien kleiner und es gibt viele Singlehaushalte», sagt der Immobilienfachmann. Da gehe der Bedarf an neugebauten Häusern deutlich zurück. Bei den bebauten Grundstücken hat sich in den vergangenen zehn Jahren allerdings kaum etwas geändert. Der Wert von 742 Kaufverträgen von 1998 liegt in etwa im Bereich der Vorjahre.

Insgesamt ist die Zahl der erteilten Baugenehmigungen in Limburg-Weilburg im Jahr 2008 nach zwei Jahren des Rückgangs wieder gestiegen – von 404 im Vorjahr auf 601. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen hat einen regelrechten Sprung gemacht und ist von 791 auf 1030 gestiegen. Damit ist dieser Wert einer der wenigen positiven in der Immobilienstatistik.

Das muss allerdings nicht unbedingt positiv sein. «Bei den Neubaugebieten am Ortsrand stellt man noch ein gewisses Wachstum fest, aber in den Ortskernen sind immer mehr Häuser nur noch von einzelnen älteren Menschen bewohnt oder stehen ganz leer», beschreibt Eckart Mascus, Leiter des Amts für den ländlichen Raum in Limburg, ein Problem, das sich hinter den immer noch wachsenden Bau-Zahlen verbirgt.

Mascus‘ Behörde koordiniert das Dorferneuerungsprogramm, das unter anderem mit Zuschüssen Hausbesitzer die Renovierung alter Häuser in den Ortskernen erleichtert (siehe Artikel rechts). Es soll der Verödung der Dörfer vorbeugen, die zahlreiche Probleme mit sich bringt. Beispielsweise muss die teuere Straßen-, Kanal- und Wasser-Infrastruktur sowohl für die Ortskerne aufrecht erhalten als auch für Neubaugebiete an den Rändern erweitert werden, obwohl immer weniger Menschen sie nutzen. vt

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